不定期租赁形成的认定-租赁合同纠纷-租赁关系结束办理交接手续

租赁合同纠纷-房租是否应该给付

案情简介：

2013年10月16日，甲公司（甲方）与乙公司（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定甲方将位于南京市玄武区花园路12号综合楼第三至七层房屋出租给乙方使用，建筑面积共1645.9平方米，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为700000元，乙方有权将租赁场地转租，转租期限不得超过乙方的总承租期限，本协议生效后双方均有义务配合办理房屋租赁登记备案手续，协议同时对双方其他权利义务进行了约定。

同日，甲公司（甲方）与乙公司（乙方）达成了一份《房屋租赁补充协议》，约定甲、乙双方已就南京市玄武区花园路12号“甲公司”所属房产、土地签订整体租赁协议，租赁期限自2013年8月1日至2018年12月31日，现甲、乙双方达成如下补充协议：乙方愿意向甲方一次性支付2014年12月31日以前的房租，经双方确认，2013年8月1日至2014年12月31日，甲方应得房租为1000000元，乙方已付150000元，剩余850000元于协议签订后十个工作日内付清。

上述《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》签订后，乙公司与甲公司向南京市玄武区住房和建设局申请办理房屋租赁登记备案证明。2014年4月16日，南京市玄武区住房和建设局出具了宁房租（玄）字第1400207-1号房屋租赁登记备案证明，载明房屋坐落于玄武区花园路12号，租赁面积1645.9平方米，出租人为甲公司，承租人为乙公司，租赁期限自2013年8月1日至2014年12月31日。

2005年8月4日，A公司变更登记为B有限公司。2008年5月14日，B公司变更登记为C公司。2012年5月18日，C公司变更登记为本案中的甲公司。

南京市玄武区花园路12号综合楼共七层，建筑面积为2570.3平方米，该房屋曾登记为A公司，现登记为甲公司甲公司所有。

2008年8月1日，C公司（甲方）与丙公司（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落于南京市玄武区花园路12号综合楼的第五层楼（除电梯、楼梯等公用区域）租赁给乙方使用，建筑面积409平方米，租赁期限为5年，自本协议生效之日起计算，年租金为85000元，合同同时对双方其他权利义务进行了约定。C公司变更为甲公司后，丙公司向甲公司支付房屋租金至2013年12月31日。

案情分析：甲公司作为涉案房屋的所有权人，在与丙公司的租赁合同于2013年7月31日到期后，虽与乙公司签订了起始时间为2013年8月1日的房屋租赁合同，但甲公司并未与丙公司、乙公司办理交接手续。甲公司确认其没有收回丙公司的房屋，甲公司亦收取了丙公司2013年8月1日至2013年12月31日的租金，故甲公司与丙公司在2013年7月31日合同到期之后仍存在不定期租赁关系。乙公司作为承租人，对涉案房屋原由丙公司承租是明知的，对甲公司与丙公司未办理交接手续也是清楚的，其也确认未向甲公司主张交付房屋，乙公司直到2014年6月将房门撬锁后才打开房子，故乙公司虽与甲公司签订了房屋租赁合同，但甲公司并未将其出租给丙公司的涉案房屋收回并交乙公司，乙公司尚未从房屋所有人甲公司处获得涉案房屋的占有、使用权利。所以本案最终二审法院法官最终认定丙公司与房屋的所有人甲公司从2013年8月开始存在不定期租赁关系，本案中被上诉人乙公司并非不定期租赁关系的一方，其并没有对涉案房屋享有任何权利，其主张我方丙公司侵权是没有法律依据的。

点评：本案由我们代理上诉人丙公司，该公司一审时并没有聘请任何律师，导致其在一审中败诉。在败诉以后找到了我们并委托我们代为上诉，本案签完合同以后我就对一审原告乙公司进行了调查，在网上查询发现乙公司股东为A先生，而涉案房屋的所有人甲公司的股东中也有一人为A先生，也就是说乙公司的实际控制人A先生也是涉案房屋所有人甲公司的股东，我发现了这一点以后跟委托人丙公司进行沟通，丙公司这才明白原来甲公司跟乙公司是一个阵营的，后来我去调查了甲公司的内档，发现A先生控制着甲公司45%的股份，很简单的，我们轻而易举就能关注到的事实是当事人不容易发现的事实，这一事实让我们的当事人坚定的认为这个案子交给我们是可以的。这一事实并不是左右案件胜诉的决定性因素，但至少给了我们一剂强心针，很多时候，不重要的事情也可以很重要。我们经过认真的思考最终确定了我们的辩论意见：丙公司与甲公司在房屋买卖合同到期以后虽然没有签订正式的租赁合同，但是甲公司要求丙公司交了一整年的房租而丙公司也在甲公司开具了发票以后进行了付款，双方并没有对租赁的事实表示异议，根据法律规定此时双方已经形成了不定期租赁关系，最终我们的辩论意见也赢得了终审法院的支持。

汪亚 律师

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2016.5.6